Schwierige Zeiten beim Hausverkauf
Das Verfassungsgericht in Karlsruhe stoppt das umstrittene Heizungsgesetz. Der CDU-Bundestagsabgeordnete Thomas Heilmann hatte eine einstweilige Anordnung beantragt, um dem Bundestag die abschließende Beratung und Abstimmung über das Gesetz zu untersagen, wenn der Gesetzentwurf den Abgeordneten nicht mindestens 14 Tage vorher schriftlich vorliegt - was nicht der Fall war. Die Ampel hat sich darauf geeinigt, dass das GeG nun in der ersten Sitzungswoche des Bundestags im September - unverändert - verabschiedet werden soll (Infostand 04.07.2023)
weitere Links zum Thema finden Sie hier: PRESSE - GeG
Hier finden Sie einige Gründe, warum der private Hausverkauf in 2023 so schwierig geworden ist und welche Lösungen es geben könnte, abhängig der jeweiligen Planung und gesetzlichen Vorgaben der Bundesregierung
1. Natürlicher Renovierungsstau bei älterem Haus
Bestandsimmobilien verfügen aufgrund des Alters über einen natürlichen Renovierungsstau. Selbst in gepflegten Immobilien werden nach dem Kauf zum Beispiel funktionierende Bäder und Küchen auf Kosten des Käufers modernisiert werden. Es besteht eine grundsätzliche Sanierungspflicht nach GEG § 71 (z. B. Wärmedämmung) und hinzu kommt das geplante GeG (Gebäudeenergiegesetz), welches ab 01.01.2024 gelten soll.
2. Käufer möchten modernisierte Häuser kaufen!
Nicht alle älteren Häuser sind gedämmt und wurden bislang mit modernen Heizungen und Solaranlagen ausgestattet. Käufer möchten jedoch modernisierte Häuser kaufen und/oder benötigen zusätzliches Kapital um die geplanten Heizungsverbote mit modernen Heizungen umsetzen zu können. Käufer - die neuen Eigentümer - müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ein Haus energetisch sanieren!
3. Pflicht 30 Jahre alte Heizungen zu wechseln!
Das bestehende Gebäudeenergiegesetz (Gesetz GeG § 72 v. 08/2020) soll ab 2024 erneuert werden! 30 Jahre alte Standard Öl-/Gas-Heizungen müssen vom Eigentümer gewechselt werden. Vom Käufer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf! Bestandschutz gibt es nur in besonderen Fällen (Details in unserer Beratung).
4. Neue Öl-/Gasheizungen 65 % erneuerbare Energien
Käufer sind ebenso verpflichtet 30 Jahre alte Heizungen nach dem Hauskauf zu wechseln. Neue Öl-Gasheizungen sollten ab 01/2024 nur noch mit 65 % erneuerbarer Energie eingebaut werden. Achtung update: Diese Forderung wurde bereits von der Bundesregierung neu formuliert, es soll nur noch in Neubauten gelten! (z. B. Beistellung einer Wärmepumpe, Solartechnik. Planung der Bundesregierung Stand 06/2023)
5. Geplante Verbote weiterer Heizungsarten...
Da in den letzten Monaten mehrfacher Änderungen der Bundesregierung veröffentlicht wurden, können wir hier nur mitteilen, dass es geplant war ab 2025 Pelletheizungen und Kaminöfen der Baujahre 1990 bis 2010 vom Schornsteinfeger stilllegen zu lassen, wenn diese die Grenzwerte (1. BImSchV) nicht mehr einhalten und/oder nicht nachgerüstet werden können. Neue Holzheizungen sollten zudem nicht mehr in Neubauten eingebaut werden!
Update im 30.06.2023 vorgelegten neuen GeG: Aber auch hier scheint es im GeG zu Änderungen kommen, Pelletheizungen und Holzheizungen sollen weiterhin im Betrieb bleiben bzw. neu eingebaut werden dürfen, man will "technologieoffen" sein! (Stand 06/2023)
6. Geplantes Verbot von Wärmepumpen (Kältemittel)
Wärmepumpen sollen laut Umweltbundesamt und EU-weiter PFAS Beschränkungen (PFAS = per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen) stillgelegt werden, da die Kältemittel krebserregende oder ozonschädigende Stoffe enthalten. Dies betrifft nahezu alle bereits verbauten und der Mehrzahl der aktuell angebotenen Systeme wie z. B. R404A oder R134A (sogenannte fluorierten Treibhausgasen, genannt F-Gase, vollfluorierten Kohlenwasserstoffe (FKW), teilfluorierten Kohlenwasserstoffe (HFKW), Schwefelhexafluorid (SF6) und Stickstofftrifluorid (NF3).
Es sollen stattdessen Kältemittel auf Basis von Propangas (R32 + R290) eingefüllt werden, die nicht schädlich, aber dafür brennbar bzw. explosiv sind. Auch Indoor-Wärmepumpen für die Brauchwasser-Erzeugung sollen aus Sicherheitsgründen nur noch außen aufgestellt werden!
Bei der Gesetzesplanung wurde scheinbar nicht bedacht, dass es zur Zeit lange Wartelisten für Wärmepumpen und Handwerker von bis zu 24 Monaten gibt. Auch die zusätzlichen Kosten für den Käufer – je nach Alter der Immobilie und durchzuführender Wärmedämmung - können immens steigen, wenn die Immobilie nachträglich gedämmt oder mit Flächenheizungen (Fussboden-Wand-oder Deckenheizung) ausgebaut werden soll. Wärmepumpen + Kosten der Dämmungen, Flächenheizungen und Solartechnik können schnell in einer fünf- oder sechsstelligen €-Betrag bei einem Einfamilienhaus liegen.
Update ab 30.06.2023: Auch hier scheint es Änderungen zu geben, man will für eine Übergangszeit auch ältere Wärmepumpen über 01/2025 - auch mit alten Kältemitteln - genehmigen. Bitte achten Sie auf die tagesaktuellen Änderungen, dass GeG (Gebäudeenergiegesetz) wurde am Freitag, den 30.06.2023 dem Bundesrat vorgelegt.
Nachdem die Mehrheit der Bundesratsmitglieder sich für einen Gesetzentwurf entschieden hat, geht der Entwurf in den Bundestag. Ziel ist es noch vor der Sommerpause zu einer gesetzlichen Regelung zu kommen, die ab 01.01.2024 dann gilt.
Trotz Einigung der "Ampel" (SPD, FDP und Grüne) besteht ein hoher Widerstand von über 80 % der Bevölkerung gegen das bisher bekannte Heizungsgesetz sowie der CDU,CSU und der Linken und AFD gegen das Gesetz. Ob die Nachbesserungen etwas gebracht haben ist mit Stand vom 29.06.2023 noch nicht bekannt. Achten Sie auf die Nachrichten in den Medien.
7. Steigende Kreditzinsen beim Hauskauf!
Die Kreditzinsen beim Hauskauf stiegen von unter cirka 1,0 % (2021) auf cirka 4,5 % (Stand 06/2023), Tendenz weiter steigend. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am 15. Juni 2023 die Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Der Hauptrefinanzierungssatz (oberster Kreditzins) liegt damit künftig bei 4 Prozent. Der Einlagenzins, der die Sparzinsen für Verbraucher maßgeblich bestimmt, bei 3,5 Prozent. Es wird mit einer weiteren Verteuerung der Bauzinsen zu rechnen sein.
8. Werte fallen bei nicht modernisierten Häusern!
Problem für Hauskäufer: Nicht modernisierte, ältere Häuser stufen die meisten Banken meistens mit geringerem Wert für die Kreditsicherheit zur Sicherungsübereignung ein! Die 100 % Finanzierung gibt es nicht mehr, denn die meisten Banken fordern vom Käufer aktuell einen höheren Kapitaleinsatz und/oder weitere Sicherheiten.
9. Nebenkosten bei Hauskauf
Man rechnet – abhängig je Bundesland – mit Nebenkosten beim Hauskauf für Notarkosten, Makler, Amtsgericht, Finanzamt von ca. 10 % bis 14 % des notariellen Kaufpreises. Die Nebenkosten werden aufgrund des aktuellen Werteverfall der Immobilien-Kaufpreise sinken.
Parallel erhöhen sich die hohen Zusatzkosten für Modernisierungen bei Heizungswechsel, Dämmungen, Solaranlagen die eingebaut werden. Auch wenn aktuell Solaranlagen zu fairen Preisen angeboten werden, fehlen Handwerker, die diese montieren können mit der Folge, dass diese Kosten erneut steigen. Die Kosten für Wärmepumpen sind gemäß unserer redaktionellen Recherche mittlerweile ins Unermessliche gestiegen, so dass Heizungsbauer auf Jahrzehnte ausgebucht sind.
10. Energiepreisbremse endet im April 2024
Die Strompreisbremse gilt vom 1. März 2023 bis 30. April 2024.
Die Energielieferanten haben im 4. Quartal 2022 und kurz zuvor im Feburar (manche mit Wirkung ab Mai 2023) noch einmal massiv die bestehenden Strompreise - bei gleichzeitig sinkenden Gas-/Ölpreisen - angehoben.
Hier fehlt für den Hauskäufer und seiner zukünftigen Energie ebenso die Planungssicherheit über den Zeitraum 2024 hinaus. Wir empfehlen den Kauf von Photovoltaikanlagen um möglichst unabhängig zu werden und eitgehends eigenen Strom zu produzieren (Details in der Beratung).
Mögliche Folgen und Lösungen für Verkäufer/Käufer
Dies sind einige Gründe, warum aufgrund der von der Bundesregierung geplanten Heizungsverbote, Dämm- und Sanierungspflichten sowie der immens gestiegenen Kosten in allen Bereichen des alltäglichen Lebens aktuell kaum noch private Häuser gekauft werden.
In 2021 wurden ca. 103.000 neue Wohngebäude mit ca. 293.000 Wohnungen gebaut. Im Jahre 2022 wurden ca. 290.000 neue Wohnungen gebaut. Geplant waren jedes Jahr ca. 400.000 Wohnungen.
Aufgrund der steigenden Zinsen, fehlendem und überteuertem Material, nicht vorhandenen Wärmepumpen und Handwerkern, verzichten immer mehr private Bauherrn neu zu bauen.
Die Folge, dass noch mehr Wohnungen zur Miete benötigt werden und damit erneut die Mieten immens steigen. Da sich selbst viele bonitätsstarke Hauskäufer eine Immobilie zum Kauf inklusive Modernisierung nicht mehr leisten können, fallen die Immobilienpreise bedingt durch Gesamtsituation.
Aufgrund fehlender Planungssicherheit verbunden mit völlig überzogenen Preisen für Wärmepumpen und deren Einbau, fallen somit die Verkaufspreise und Werte von nicht modernisierten Bestandsimmobilien!
Die Verkäufer haben zusätzliche Probleme, wenn Sie die Immobilie statt Verkauf jetzt vermieten wollen, müssen Sie modernisieren und eine entsprechende Summe investieren. Die modernisierte Immobilie wird dann ebenfalls den Mietpreis erhöhen.
Wir haben Lösungen für private Hausverkäufer und Käufer anzubieten, um Bestandsimmobilien wieder für den Verkauf/Kauf attraktiver und werthaltiger zu machen. Bei Interesse bitten wir um Kontaktaufnahme für eine Besichtigung Ihrer privaten Immobilie, die für private Hausverkäufer kostenfrei ist.
Nachfolgende Lösungen möchten wir empfehlen...
Hier finden Sie Informationen wie Sie statt mit Erdgas mit Flüssiggas heizen und parallel mit Solarenergie Ihre Stromkosten senken können und hier wie Sie eine Indoor-Luftwärmepumpe in Verbindung Ihrer alten Ölheizung und Solartechnik einsetzen können und hier wie Sie mit kostenfreier Sonnenenergie warmes Wasser mit unserem Solar-Boiler erzeugen....
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